5宗底价成交、3宗封顶摇号，上海二批供地首日成交193.77亿
（文/解红娟 编辑/马媛媛）7月11日，上海2023年第二批集中供地首轮土拍拉开序幕。
据悉，此次共有25宗宅地拟分两批次出让，其中16宗于将安排于7月11日-7月13日期间出让，总出让面积86.7万平方米，总建筑规模193.6万平方米，总起价389.6亿元。
土拍首日，上海共计出让8宗地块，其中5宗地块以底价成交，松江区永丰街道地块、杨浦区平凉社区地块和松江洞泾地块三幅地块，触及最高限价摇号成交，共吸金193.77亿元。
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从竞得房企来看，三宗地块溢价地块分别被招商蛇口、保利置业、华发竞得，5幅底价地块分别被上海恒都置业、上实发展、保利发展、荣盛控股、临港集团竞得，央国企占比超七成。
招商竞得“摇号新规”后的首宗地块
上午场最先摇号出让的松江区永丰街道SJC10011单元H02-16、H02-18号地块。
资料显示，该地块东至三新路、南至荣乐路、西至中桥港、北至H02-15地块，出让面积45160平方米，建筑面积72256平方米，为居住用地，地块起价167995万元，房地联动价49000元/平方米。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，板块是松江发展比较早的地方，距离松江老城核心区域大约3公里左右，小区众多，不管是商业配套还是医院教育娱乐等配套比较成熟，周边生活氛围浓厚，并且地块东面一街之隔就是一个商业中心，平时能满足居住消费需求。
“与此同时，该地块计容面积超过7万平方米，体量中等，中小型房企也有资金负担能力。”卢文曦进一步指出，房地联动价之间有50%以上的差距，确保房企有合理利润。
得益于此，该地块共吸引保利发展、厦门国贸、中建东孚、象屿、维科杭州大家联合体、招商蛇口、建发7组竞拍人参与竞拍，并在21轮报价后触及最高限价，进入摇号阶段，成为新规则后第一块摇号的土地。
需要指出的是，自2020年首批集中供地起，上海土拍市场一直采用“一次书面报价”的出让方式，即在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。规定竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；举牌竞价达到中止价时，转为一次书面报价，由最接近一次书面报价平均价的房企竞得。
而上海此轮供地中不再采用“一次书面报价”，而是在竞价达到最高限价后直接进入摇号阶段。从摇号现场来看，摇号分成2部分，先摇“组别”后摇“号码”，最后，招商以18.479亿元的封顶价拿下该地块，溢价率10%，楼板价25574元/平方米。
“总的摇号时间上也不一定比以前的‘猜中间值’方式更节约时间，但流程确实简单得多，尤其是没有给现场竞拍的人员很多压力，拿地与否就是运气。”卢文曦表示，这次也有房企放弃进入摇号阶段，或许认为最后的“封顶价”不划算，也说明拿地方面有些房企在拿地的一些指标上做的更加“精打细算”，该放弃就放弃。
保利置业获得此批次唯一市内环内地块
下午进入摇号阶段的是杨浦区平凉社区01D4-06地块、01D2-03地块和江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块。
其中，杨浦区平凉社区地块作为本批唯一一幅位于市中心的地块，受到众多关注，共吸引招商蛇口、金融街、越秀、中海、华发、厦门国贸、厦门建发、华润等13组竞拍人报名参拍。
观察者网了解到，该地块区域发展成熟，居住特性比较明显，是千万级改善的重点关注地方。与此同时，地块周边居住配套成熟度相当高，距地铁12、18号线浦江公园站约400米，交通便利；1公里内有百联滨江购物中心，2公里左右有北外滩来福士广场等，商业资源丰富；小学、医院等资源一应俱全。
卢文曦表示，从技术指标上看，这幅地块优势不算特别明显，两幅小地块总面积仅1万多平方米，地块住宅套数下限总计293套，一次开盘就能清盘，可见体量不大。不过相对于周边的一些项目有微调，房地产联动价上涨2000元/平方米，也体现出房价合理上涨的规律，随着周边保利越秀、保利建工的新项目推出，对板块内居住品质和房屋品质有提升作用。
得益于此，该地块报价速度明显快于上午松江地块，约5分钟左右就完成37轮报价达到上限价格22.73亿元，转为现场摇号，最后被保利置业摇中，溢价率10%，楼板价74287元/平方米。
卢文曦指出，保利已经在区域内有项目，对区域的理解客户画像等都已经熟悉，所以即便项目体量不大，但各种成本仍可以降低下来，利润也能得到保障。
下午出让的第二宗地块松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块，则是本轮出让中起始价最高的地块。
资料显示，该地块出让面积130113.2平方米，建筑面积273237.7平方米，起拍价64.21亿元，最高限价70.63亿元。最后，该地块由华发通过摇号竞得，成交价70.63亿，成交楼面价25850元/平方米，溢价率10%。
