付永生：还贷潮下，警惕“经营贷转房贷”金融风险
中新经纬 2 月 17 日电 题：还贷潮下，警惕 " 经营贷转房贷 " 金融风险
作者 付永生 上海市光明律师事务所
随着房地产市场的回暖，市场上出现一些所谓的专业助贷公司，不断向消费者推介房贷转经营贷，表示能帮购房者节省贷款利息。
(资料图片仅供参考)
相关公司不断诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。
笔者认为，这种 " 转贷 " 行为存在很大风险，应加强治理。
如何定义 " 转贷 " 行为？
当前，国家为支持实体经济发展，对经营贷和房贷利率进行了区别。经营贷利率低于首套房按揭贷款利率，更远低于二套房贷款利率。以公司名义申请的经营贷利率在 3%-4%，而房贷利率在 5.5%-6%，中间存在较大利率差。
在此背景下，一些中介司似乎发现一个新 " 商机 "：即购房者购买房屋时，如果想全款买房但又缺少部分资金时，所谓的助贷公司就帮忙行期 " 垫付 " 部分资金。待购房者购房成功，产证办好后。助贷公司再用购房者名义注册一个皮包公司，再套取低利率的经营贷。
为了显得真实，这种助贷中介公司会帮助消费者伪造一个皮包公司，包括相关的资金流水和大量日常经营合同。助贷公司协助购房者以皮包公司经营需要的名义，向银行申请经营贷。为增强贷款成功的机率，公司用购房者购买的房产作为抵押。一旦贷款成功，购房者就可以先将本息还给助贷公司，然后再还银行的经营贷。
另外，如果有的购房者已购买房产，且正在还房贷，按照助贷公司的宣传，公司也可以帮其提前还清利率较高的房贷，再注册公司，申请利率较低的经营贷。
需警惕转贷存在巨大风险
按照相关规定，国家始终禁止经营贷流入房地产市场，禁止经营贷资金用于炒股炒楼等投资行为，只能用于公司日常生产和经营。
住建部等三部委制订的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求严查空壳公司，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，要求经营贷要与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。要求银行不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，要加大力度审查购房不满一年、公司成立或股权转让不满一年的经营贷。
因此，如果购房者面临首要的一种风险是，在申请经营贷过程中，银行一旦不予放贷，购房者只能另外借款，用来偿还助贷机构的贷款。
经营贷和房贷不同，房贷是长期贷款，一般 10 年到 30 年的期限。而经营贷一般是临时性短期贷款，期限在 1 年到 3 年左右。如果经营贷贷款成功，当期限快届满时，购房者不一定能续贷成功。从银行贷中贷后管理角度来看，申请人在申请贷款时，都要书面承诺不会用于购房，如果挪用资金，银行可以要求申请人一次性提前还贷。
从类似助贷公司等中介机构的角度分析，目前银行在和相关中介合作时，优先会从 " 白名单 " 中选择。银行对于个别业务快速增长的中介机构也会进一步加强审查。中介公司一旦违规办理经营贷，将失去和银行合作的机会。如果银行 " 顺藤摸瓜 "，从违规中介机构查出部分违规的申请者，申请者将要承担违约责任。
总之，作为普通购房者，一般不太了解经营贷和房贷的区别，更不了解其中风险。只有专门的机构才了解其中的门道，并开发出相关 " 产品 "。
因此要扼制此类 " 转贷 " 现象，我们要在加强银行风控、抽查银行经营贷等措施之外，可考虑在房地产中介机构、各大商业银行网店张贴风险提示书、告知单，重点提醒经营贷转房贷的定义、危害和法律责任。
此外，所谓有需求才有市场。正是因为经营贷与房贷存在利率差，才存在着助贷公司的生存土壤。为了稳定房地产金融秩序，同时也为了支持民生，鼓励房地产的良性发展，建议后续政策也可以考虑进一步降低房贷利率。 ( 中新经纬 APP )
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责任编辑：李惠聪
作者：万可义
